西安市住房和城鄉建設局 西安市自然資源和規劃局 關于印發《西安市租賃住房房源籌集工作實施細則(試行)》的通知

各區縣人民政府、開發區管委會,各企業事業單位,各住房租賃企業、房地產經紀機構:

    經市政府同意,現將《西安市租賃住房房源籌集工作實施細則(試行)》印發你們,請認真抓好貫徹落實。

       

市住建局    市資源規劃局

                 2021年6月4日

 

西安市租賃住房房源籌集工作

實施細則(試行)

第一章 總    則

第一條【制定依據】 為加快籌集租賃住房房源,完善我市租賃住房供應體系,推動住房租賃試點工作順利開展,依據國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)和陜西省人民政府《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(陜政辦發〔2016〕112號)精神,結合住房城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳《關于中央財政支持住房租賃市場發展試點有關工作安排的通知》(建辦房函〔2019〕483號)、《西安市住房租賃試點工作實施方案》(市政辦發〔2020〕44號)及《西安市2021年住房租賃試點工作實施方案》(市政辦發〔2021〕16號)等相關文件要求,制定本細則。

第二條【適用范圍】 本細則適用于我市城市規劃區域內國有土地上租賃住房的規劃用地、建設管理等活動。

第三條【名詞解釋】 本細則所稱的租賃住房,是指通過新建租賃住房、非住宅用房改建作為租賃住房、盤活存量住房等方式籌集的租賃住房房源。    

第四條【平臺管理】 租賃住房應納入“西安市住房租賃交易服務平臺”統一管理,進行租賃合同網簽備案,按照《西安市住房租賃資金監督管理實施意見(試行)》(市建發〔2020〕94號)要求,接受資金監管。

第五條【合同限定】 申請財政資金獎補的,租賃合同網簽備案有效期應不低于6個月。

第六條【市級工作職責】 市住房建設主管部門負責制定租賃住房房源籌集政策,擬定全市租賃住房發展規劃,編制租賃住房年度建設計劃,指導區、縣住建局,開發區住建管理部門貫徹落實政策,考核年度任務完成情況。

市資源規劃部門負責指導區縣、開發區資源規劃部門做好租賃住房規劃用地、不動產登記等工作。

第七條【區級工作職責】 區縣政府、開發區管委會是籌集租賃住房房源的責任主體,負責租賃住房的選址、規劃、用地及建設管理等工作。

區、縣住建局,開發區住建管理部門具體負責轄區內租賃住房房源籌集的日常管理工作。

第八條【信息共享】 不動產登記機構和區、縣住建局,開發區住建管理部門應加強不動產登記信息和房屋租賃信息共享。

第二章  新建租賃住房

第九條【籌集方式】  新建租賃住房是指在符合國土空間規劃和住房建設規劃的前提下,通過新出讓土地、單位自有閑置或低效土地(以下簡稱自有地)、商品住房配競企業自持、工業(產業)園區配套四種方式籌集,以市場配置為主新開工建設的租賃住房。

第十條【項目選址】 新建租賃住房項目應重點布局在高校及科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區,以及交通樞紐地區(含軌道交通樞紐站點周邊)等交通便捷、生產生活便利、租賃住房需求集中的區域。

第十一條 【項目設計】 新建租賃住房應統籌考慮基礎設施、公共服務設施的承載能力,科學配置社區服務、文化教育和停車位等配套設施,達到人均配建標準原則上不得低于同等規模普通商品住房標準,配套設施應與租賃住房建設同步規劃、同步設計、同步建設、同步交付使用。

 第十二條【裝修標準】 新建租賃住房裝修標準參照《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》(市政辦發〔2018〕118號)規定執行,不得低于本市保障房裝修標準,應具備起居、就寢、盥洗等基本居住功能,提供家具、家電等生活設施。

第十三條【租金監管】 新建租賃住房,租賃運營期內,租金應納入住房租賃資金監管賬戶管理。

第十四條【新出讓土地供應】 新出讓租賃住房建設用地,以招拍掛出讓方式供應,單宗用地規模原則不少于45畝(3公頃)。出讓前,各區縣政府、開發區管委會應擬定建設監管協議,就套型面積、裝修標準、租賃運營期等提出要求,納入土地出讓文件,與出讓公告一并向社會發布。

第十五條【新出讓土地類建設程序】 宗地成交后,土地競得人與各區縣政府、開發區管委會簽訂建設監管協議,依法依規辦理建設手續。

第十六條【自有地供應】 利用自有閑置或低效用地建設租賃住房的,自有土地須符合國土空間規劃的居住用地性質,使用用途或使用現狀為住宅區,且建設規模應符合現行技術規范和居住區配套設施建設要求。有上級主管部門和資產管理部門的,應取得上述部門批準后,辦理項目立項、規劃、用地、建設相關手續。

第十七條【自有地類建設條件】 單位利用自有地建設租賃住房應符合以下條件:

(一)應經職工代表大會表決或民主程序決策同意。

(二)單位申請利用自有地建設租賃住房的,應由申請單位上級主管單位及資產管理部門出具同意建設的批復意見。

(三)申請單位擬建租賃住房的自有地(含附屬物)未設定抵押、擔保等任何他項權利。

第十八條 【自有地類建設程序】 利用自有地新建租賃住房按以下程序進行:

(一)項目申請。申請單位持申請報告、職工代表大會表決或民主程序決策決議、《國有土地使用證》、上級主管單位或資產管理部門批復等有關材料向所在地區、縣住建局,開發區住建管理部門提出申請。

(二)初步確認。區、縣住建局,開發區住建管理部門牽頭,會同同級發改、資源規劃等相關部門對申請項目進行初步確認,提出擬建規模建議后,提交市住房建設主管部門審議。

(三)征求意見。市住房建設主管部門負責書面征求市發改、市資源規劃局等相關部門意見,取得一致意見后,出具項目建設確認書。

(四)立項建設。申請單位依據項目建設確認書依法依規辦理建設手續。

第十九條【自持類土地供應】 商品住房配競企業自持租賃住房土地出讓按照《西安市2021年住房租賃試點工作實施方案》(市政辦發〔2021〕16號)規定執行。

第二十條【自持比例】 本市城市規劃區域內(不含臨潼、高陵、閻良、藍田、周至、航空基地)新出讓商品住房用地,按照宗地地上住宅規劃建筑面積的5%設定企業自持租賃住房面積,軌道交通樞紐站點半徑800米以內的商品住房用地按照宗地地上住宅規劃建筑面積的10%設定企業自持租賃住房面積,當地價達到最高限價時,也可轉競自持租賃住房面積。

西咸新區灃東新城商品住宅用地出讓時,出讓方案中應明確企業自持租賃住房比例不低于宗地規劃建筑面積的5%。

《西安市2021年住房租賃試點工作實施方案》(市政辦發〔2021〕16號)發布前,已取得城棚改批復的項目及住宅用地出讓方案已通過市資源規劃領導小組審核的項目,仍按原批準方案執行。

第二十一條【自持類戶型標準】 商品住房配競企業自持租賃住房以中小戶型為主,戶均建筑面積60平方米左右,最大戶型建筑面積原則不超過90平方米。

第二十二條【自持類建設原則】 商品住房配競企業自持租賃住房原則上應相對集中,按幢布局,建設進度不得滯后于所在出讓地塊商品住房。

第二十三條【自持類建設程序】 商品住房配競企業自持租賃住房建設按以下程序進行:

(一)申報方案。商品住房配競企業依據土地供應前置條件,向區、縣住建局,開發區住建管理部門申報項目建設方案。

(二)方案審核。區、縣住建局,開發區住建管理部門對項目建設方案進行審核,重點審核戶型、面積、套數、位置、裝修標準、配建比例等內容,審核通過后,區、縣住建局,開發區住建管理部門與申報企業簽訂《西安市商品住房配競企業自持租賃住房建設合同》。

(三)備案建設。區、縣住建局,開發區住建管理部門將審核通過的項目報市住房建設主管部門備案,企業持《西安市商品住房配競企業自持租賃住房建設合同》依法依規辦理建設手續。

第二十四條【自持類運營要求】 商品住房配競企業不得一次性收取超過12個月租金,不得簽訂超過法定租賃期限的合同,收取押金不得超過1個月,不得以收取保證金等形式變相銷售、以租代售。

第二十五條【自持年限】 商品住房配競企業自持租賃住房,自持年限不低于10年,自持期滿后,租賃住房可上市交易,按上市當年商品房銷售有關規定進行管理。

第二十六條【自持類特殊規定】 因企業合并、重組、股權轉讓、破產清算或依據司法機關生效法律文書等涉及自持租賃住房產權轉讓的,經區縣政府,開發區管委會審核同意后整體轉讓。轉讓后,不得改變自持租賃住房規劃用途,并繼續用于租賃經營。

第二十七條【自持類違約責任】 商品住房配競企業未按照《西安市商品住房配競企業自持租賃住房建設合同》要求建設租賃住房,或存在以租代售、變相銷售行為的,區、縣住建局,開發區住建管理部門應責令整改,記入企業信用檔案,暫停商品住房網上簽約;對整改不到位或拒不整改的,依法從嚴查處,直至取消其開發企業資質,并將有關信息通報資源規劃、稅收、金融、市場監管等部門,由相關部門實施聯合懲戒。

第二十八條【園區類土地供應】 集中連片的工業(產業)園區,可在園區周邊集中規劃布局一定規模的租賃住房,用地以招拍掛出讓方式供應。

第二十九條【園區類戶型標準】 工業(產業)園區建設租賃住房,以宿舍為主,人均居住面積不應低于5平方米,單套建筑面積原則不得大于45平方米,建設方案報區、縣住建局,開發區住建管理部門審核備案。

第三十條【園區類建設程序】 工業(產業)園區配套建設租賃住房的,依法依規辦理建設手續。

第三十一條【產權登記】 在新建租賃住房的不動產權證書和登記簿上記載“自持期內租賃住房”。

自持租賃住房運營期內不得分割轉讓、不得分割抵押,不得改變租賃用途。

第三章  非住宅用房改建作為租賃住房

第三十二條【籌集方式】 非住宅用房改建作為租賃住房是指政府支持將取得房屋所有權證書或其它合法權屬證明的閑置廠房、辦公用房、倉儲用房和其它商業用房等非居住類型的現有房屋,在符合國土空間規劃的基礎上,依法改造投入市場運營的租賃住房。

第三十三條【改建主體】 非住宅用房改建主體應為房屋所有權人,非房屋所有權人的,應取得房屋所有權人的書面同意。

第三十四條【改建方案】 非住宅用房改建方案應該委托具有相應設計資質等級的設計單位進行設計,符合《消防法》《西安市居住建筑節能設計標準》和國家工程建設消防技術標準等規定。

第三十五條【改建原則】 非住宅用房改建作為租賃住房,不得改變原有建設用地性質和用途、建筑面積等,改建完成后應保證房屋結構和消防安全,具備物業管理、給排水、正式供電、采光通風、污水納管等基本居住條件,滿足基本公共服務和市政基礎設施配套要求。

改建項目原則上應在租賃住房需求集中、交通便捷、生產生活便利、公共和生活配套設施完善的區域實施,工業廠房類項目改建前需進行土地污染檢測,確保房屋改建后可用于居住使用。

改建項目不應存在抵押等限制交易的情形,存在抵押登記的,應取得他項權利人書面同意。

第三十六條【改建程序】 非住宅用房改建作為租賃住房項目按以下程序進行:    

(一)項目申請。改建主體持申請報告、房屋權屬證明材料、改建方案等向區、縣住建局,開發區住建管理部門提出申請。

(二)審核認定。區、縣住建局,開發區住建管理部門會同同級相關部門對申請項目進行審核,審核通過的項目應向社會進行公示,公示期為5個工作日,公示期滿后出具改建意見書,同時向市住房建設主管部門備案。

(三)立項建設。改建主體依據項目改建意見書依法依規辦理建設手續。

第三十七條【改建要求】 改建項目應以整棟、整單元、整層為基本單位,規模原則上不少于50套(間)或使用面積不少于1500平方米。

第三十八條【驗收要求】 項目改建完成后,改建主體持竣工驗收資料及房屋安全檢測報告向區、縣住建局,開發區住建管理部門提出申請,區、縣住建局,開發區住建管理部門組織相關職能部門進行聯合驗收,驗收合格的項目可投入使用。

第三十九條【運營管理】 改建主體應將房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果等信息,錄入“西安市住房租賃交易服務平臺”。

改建主體應按規定向公安部門申報租住人員信息,改建項目除恢復原有用途外,不得改變住房租賃用途,不得用于酒店、賓館、旅館及民宿等特種行業經營,若因城市規劃需要拆除補償的,按改建前的房屋用途和建筑面積予以補償。

第四十條【退出機制】 房屋所有權人提出恢復原有用途或相關職能部門根據區域規劃調整等相關政策要求改建項目退出的,由區、縣住建局,開發區住建管理部門注銷改建項目相關信息并向同級相關部門及市住房建設主管部門報備,相關部門同時取消民用水、電等價格的優惠。

第四章 盤活存量住房籌集租賃住房

第四十一條【籌集方式】 盤活存量住房是指住房租賃企業通過與房屋所有權人或其他權利人簽訂長期租賃合同的方式,籌集社會存量住房并進行出租,或者受房屋所有權人或其他權利人的委托,以企業的名義進行出租房屋的行為。

盤活存量住房用于出租的,應權屬清晰,擁有合法權屬證明。包括不動產權證書(房產證)、商品房網簽合同、拆遷安置協議等,房屋為共有產權的,須提供共有產權人同意租賃的書面證明,應符合安全、消防和衛生等要求。

第四十二條【盤活主體】 盤活存量住房用作租賃住房的住房租賃企業,主要包括專業住房租賃運營機構、房地產開發企業、物業服務企業、房地產經紀機構、企事業單位等。住房租賃企業必須具備企業法人主體資格,經營范圍包含“住房租賃”業務,具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽。

第四十三條 【品質化提升】 盤活存量住房應以“設施完善、安全環保、制度完備、智慧互聯”為原則,提升租賃住房的性能與居住品質。

(一)室內外裝修設計有統一的企業主題標識,位置合理,與周邊環境協調,體現租賃企業經營文化特色,裝修標準參照《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》(市政辦發〔2018〕118號)規定執行,不得低于本市保障房裝修標準,應具備起居、就寢、盥洗等基本居住功能,提供家具、家電等生活設施。

(二)設有專職出租房屋管理人員,建立有出租住房運營管理制度,出租房屋日常報修維護平臺,企業文化教育培訓制度及客戶投訴處理機制等規范性制度。

(三)廣泛應用智能門禁、互聯網+等科技手段,提供高效、規范、便利的智能化管理服務。

第四十四條 【品質化提升程序】 盤活存量住房品質化提升按以下程序進行:

(一)項目備案。項目品質化提升前,住房租賃企業應將提升方案報區、縣住建局,開發區住建管理部門備案,并將項目信息錄入“西安市住房租賃交易服務平臺”。

(二)前期認定。區、縣住建局,開發區住建管理部門對住房租賃企業備案項目,品質化提升前的現狀進行認定,并留存影像資料。

(三)竣工驗收。備案項目品質化提升結束后,住房租賃企業須提供甲醛含量檢測報告,區、縣住建局,開發區住建管理部門在此基礎上依據提升方案對照驗收,符合條件的出具《品質化提升驗收確認書》,住房租賃企業憑《品質化提升驗收確認書》,辦理后續相關手續。

第四十五條【房源發布】 住房租賃企業、房地產經紀機構經營的存量住房應通過“西安市住房租賃交易服務平臺”發布房源信息,并對房源信息的真實性負責?!?/p>

第四十六條【房源管理】 盤活存量住房應按照住房租賃網格化管理要求,納入社區綜合管理,做好出租房屋信息采集、登記備案。

第五章 政策支持

第四十七條【資金獎補】 新建租賃住房、非住宅用房改建作為租賃住房、盤活存量住房,可按《西安市支持住房租賃市場發展財政資金補助和獎勵辦法》(市建發〔2021〕13號)相關規定,申報財政獎補資金。    

第四十八條【金融政策】 支持房地產企業、住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求,通過發行房地產投資信托基金(REITs)、企業債券等方式融資,有效拓寬融資渠道。

第四十九條【配套政策】 按照本細則規定籌集并實際用于居民居住的租賃住房,其水、電、氣、暖等設施的建設和收費標準,按照居民類房屋標準執行,實際使用量按照居民生活用水、用電、用氣、供暖標準計價。

第六章 附    則

第五十條【施行時間】 本細則自發布之日起施行。

 

附件:1. 西安市新建(配建)、改建租賃住房項目申報表

          2. 西安市品質化提升盤活租賃住房項目申報表

          3. 承諾書

          4. 西安市非住宅存量用房改建為租賃住房項目認定意見

          5. 注銷項目通知

          6. 撤銷項目通知

          7. 西安市品質提升租賃住房驗收確認書

          8. 西安市商品住房項目配競租賃住房建設合同

 附件下載地址:西安市住建局官網便民下載中心(http://www.gdqiufeng.com/zxcx/bmxz.aspx)



十二种气候类型归纳总结表格